中国房地产的繁荣是21世纪的极端经济事件之一。 根据Fang et al. 2015年的价格指数显示，2003年至2013年间，中国一线城市的房价几乎翻了两番，二线城市的房价也翻了一番。与之相比，美国房产繁荣曾引发金融危机，期间，根据联邦住房金融局重复销售指数显示，房产价格在1996年第三季度和2006年第三季度之间上涨了50％。如图1所示，中国房地产的繁荣状况与美国相比有过之而无不及。
注：中国房价指数数据来自2015年Fang et al.统计数据。美国都市统计区的住房价格指数数据来自联邦住房金融局。依据美国1990年人均收入，对美国的都市进行排名，划分层次，使每个层次与中国人口份额相同。美国收入最高的都市相当于中国的一线城市，并通过通货膨胀率调整名义价格指数，以得出真实价格指数。各层次价格指数为城市级价格指数的加权平均值。
如图2所示，同为房地产繁荣时期，中美两国在此期间竣工的数量差异也是极为显著。1996年美国房地产繁荣伊始，根据新建筑普查，美国的建筑商每年兴建的房屋面积约达30亿平方英尺。到2006年，年建筑面积超过40亿平方英尺。根据中国统计年鉴，2003年中国年建筑面积达60亿平方英尺，2013增至约120亿平方英尺。由于中国人口总数要大得多，两国间的建筑面积会存在差距，但考虑两国在这段时期巨大的财富悬殊，建筑面积的差距就格外显著。
注：中国每年投建的住宅面积数据来自中国统计年鉴。美国相应数据的计算公式是：单户家庭住房数量x（新建单户住宅平均面积+多户住宅单位平均面积）x新建多户住宅平均面积。
1996年至2006年间，美国房地产繁荣与经济基础严重脱钩。自克林顿时期的经济扩张伊始，美国的房地产业呈现繁荣景象，互联网股票暴跌之后，房地产仍持续繁荣了很长一段时间。房地产的价格涨幅与当地经济增长无关；即使考虑低利率的情况，也无法很好地解释美国当时的房地产周期。(Glaeser, Gottlieb, Gyourko, 2013)
相较而言，中国房地产热潮带来了前所未有的经济扩张和城市化进程。当今中国的人均收入比上一代高出十倍，经济仍在持续增长。1990年至2010年，中国城镇居民人数增加3.35亿人。然而，即使需要大兴土木，中国的房地产建设仍在错误的时间，错误的地点以错误的方式飞速发展。
如图3所示，2000年至2010年间，中国生产力落后地区的住宅量反而增多，引起了多方担忧—中国房地产是不是“建错了地方”。美国也在低收入地区投建更多房产，观察家认为，导致该局面的原因是生产力较高地区（如硅谷和纽约）投建受限，不得不在其他地区投建。图3显示，中国房地产“建错了地方”问题比美国更严峻。在中国，低收入地区的建设水平较高，这也反映出当地政府利用建筑拉动GDP增长的现象。
注：在图A中，美国人均住房人均住房和人均收入来自十年一度的普查。 图B中，中国地级市人均住房人数来自2000年和2010年人口普查（仅限于2000年人口普查中指定为“城市”的县）。 2000年人均国内生产总值来自2000年中国城市统计年鉴，通过城市最初人口数量进行衡量。
中国政府一直在操控着房地产业。政府制定政策，控股银行，并且土地事实上均归政府所有。西方的公有制表现得不太活跃，与之相反，中国的公有制模式过于活跃。地方官员是房市增长的领导者，而不是追随者。
中国许多城市住房闲置率过高，也引起了多方关注，担忧中国房地产是否发展过快，质量水平过低。开发商持房不售，导致三四线城市住房闲置率升高；一二线城市，出于养老或为下一代投资的打算，人们会购买闲置住房。购买闲置住房或许不会引发任何宏观经济风险，但此类现象也反映了当地房地产发展尚不成熟。
中国的房主更多地将购买房产视作长期投资，而非短期投机行为，这也降低了房主违约的风险。如果中国房地产价格下跌，房地产开发商将会承担更多违约的风险，银行业也会因此造成损失。这种风险发生的概率有多大呢？中国的房价有可能下跌吗？
若想预测未来的房地产价格，可以假设未来二十年内，中国变成了一个“正常”的国家，价格指数与人民收入成正比，由此可以预计未来的收入分配以及房产分配，并找到供需平衡点。
这项试验也表明了中国房地产崩盘的局面并非无法避免，如果中央政府管控新楼盘，减少投建数量，那么中国房价将持续居高不下。毕竟，在一线城市立足仍然是许多人的诉求。
房地产繁荣发展时期，供应量决定市场价格，买主低估供求关系就会铸成大错。 2005年的买家虽然正确地评估了拉斯维加斯地区的基础设施和经济能源，但却忽视了供求关系，该地区房产供应量充足，房产价格不会始终高于建筑成本。中国也面临着同样的问题，若不对房地产加以约束，未来房价是否会低于建筑成本。
根据预估，如果目前的建设水平持续下去，即使未来的居民收入水平显著提升，房价也会走低。一二线城市的房主将买房视为投资，押注于未来房价升值。但未来的房价终将还是由实际需求量决定，按照当前的建筑水平来预测，未来的房地产市场供过于求，房价必然下调。
从我们的角度来看，中国房价的未来不仅仅是一个无法控制的市场的奇迹。中国房价的前景将与北京的决策有关。如果中央政府要价格保持高位，只能放缓建筑业。
但这并不意味着建筑要被叫停。建筑从业人员减少，城市增长放缓也会带来社会成本。但是，如果建筑量不减少，房价也很难维持在现有水平不变。因此，中央政府面临着一个关键的选择：1）允许建设继续，城市发展，就要面临价格下调的风险;2）大幅度减少施工，则要面临就业率降低的风险，同时失去城市化进程带来的福利。
作者列表：
哈佛大学经济系爱德华·格莱泽;
国家经济研究局博士后研究员黄炜;
哈佛大学经济系马悦然，
哈佛大学经济系安德鲁·施莱弗
译者：吴晨
（本篇报道的英文原文发表于VoxChina，
原文标题为What Is Special about China’s Housing Boom?
原文链接为http://voxchina.org/show-3-10.html）
