限制户型面积在原则上符合经济学原理

“国十五条”规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这一规定有没有经济学理论基础？如果不把这个问题弄清楚，执行起来肯定要打折扣。有人断言，限制户型的做法很可能是短命的。有些房地产商对这个规定非常反感，他们希望挺一阵子，等到风头过去了继续盖大户型的豪华住宅。在他们背后，某些官员阳奉阴违，偷梁换柱，官商勾结，企图和中央的政策博弈一番。

置疑这一规定的学者担心政府干预会破坏市场机制。他们的担忧是有道理的。在由计划经济向市场经济转型的过程中，过多的政府干预不仅降低了效率而且放纵了寻租，导致了相当严重的贪污腐败。我们并不赞成过度政府干预，但是，关键在于，政府经常管了不该管的，而该管的没有管。

市场不是万能的。市场竞争能够提高生产效率和资源配置效率，但是为了实现社会公平，往往需要附加其他的一些条件。根据市场理论，只有在明确的边界规定下，市场机制才能达到资源优化分配的目的。当前的房地产市场远远不是理想的充分竞争市场。也就是说，在某些情况下必须将消费群体进行区隔，然后才能有效地开展竞争，最终达到社会福利的最大化。

世界杯为什么规定每大洲给一定名额？如果光考虑足球水平，恐怕亚洲没有几支球队有资格参加比赛。只有按照地域分配名额之后，亚洲的球队才有机会经风雨、见世面。虽然大部分强队集中在欧洲和拉丁美洲，但是没有听说他们对名额分配有什么抱怨。倘若只有欧洲、拉美球队参赛，那还叫什么世界杯？分配名额有利于足球运动的推广和普及。三十年河东，三十年河西，说不定以后中国队也能捧上一次大力神杯。实际上，世界杯就是按照地域将参赛球队做了区隔。

在汽车市场中，高档车和普通车之间有着非常明显的区隔。汽车制造商很清楚他们各自的服务对象。在饭店业中，有五星级大饭店，也有路边的大排挡。阳春白雪，下里巴人，各得其所。购房者，相差悬殊。有钱人需要大户型，甚至豪宅别墅，而一般老百姓只能买小户型住宅，还有一些穷人甚至连小户型住房也买不起。区隔商品和服务市场比较容易，因为人们可以选择不同的消费方式。只要有需求，厂家就会想方设法来满足。可是在住宅市场上，由于土地的稀缺性和空间不可移动性，可供人们选择的空间很小。球赛可以不看，五星级饭店可以不住，豪华车可以不坐，可是，无论是谁都不能睡在马路上。在任何城市中都有穷人，有富人，毕竟还是中低收入人数众多。假若在有限的土地上全都盖了豪华型住宅，富人自然高兴。然而，倘若穷人连个住处都没有，这个社会肯定没有和谐与稳定。

能不能通过市场机制来有效地配置土地资源？过去两年的实践已经证明：此路不通。土地政策的失误是2004年以来房价飞涨的一个主要原因。

在北京、上海这样的大城市，土地资源特别紧张。众所周知，大户型、豪华型住宅的利润要大大超过小户型住宅。房地产企业的目标必然是利润最大化。没有土地，房地产商就没有了用武之地，也就没有了利润来源。如果不加任何约束地拍卖土地，那么，房地产商你争我抢，只会将地价越拍越高。在土地招拍挂中，之所以房地产商敢于举牌，是因为在他们心目中早就盘算好了房价。对应于高地价的只能是高房价、豪华型住宅。房地产商很清楚，在这些大城市中并不短缺对豪华型住宅的需求。到这些大城市中购房的不仅有当地的富裕家庭，还有来自于全国甚至海外的富人。于是房地产商竞相举牌，将地价越拍越高，最近，在大都市中新盖住宅几乎清一色是豪华型住宅，一般老百姓根本无法问津。

如果对住宅用户群不加区隔，对于房地产商来说固然效率比较高，可以多挣钱，但是对于中低收入家庭就存在着极大的不公平。乍看起来，没有任何约束的土地拍卖是公平的，价高者先得。但是，这样做的结果是剥夺了中低收入家庭选择住房的权力。对于房地产商是公平，对于大多数民众来说未必公平。在局部看来公平的竞争规则，从全局来看就未必合理。

由于在土地资源分配环节上出现了典型的市场失灵，在土地政策上必须对住宅需求进行有效区隔。从土地供给上满足不同收入群体的需求。在任何时候都必须考虑大多数人的利益。由于中低收入家庭占据了人口的大多数，因此，在新建住宅中让小户型住宅多占些比例是合情合理的。

在经济学中效率和公平是一对永恒的矛盾。没有非黑即白那么简单的结论。在任何时期，政府政策都必须在效率和公平之间找到一个合适的组合点。切不可书生气十足，只看见效率而忘记了公平，笼统地强调市场机制犯了片面性错误。

如果市场失灵，政府理应努力恢复市场竞争机制，不能又当裁判员又当运动员。在商品房市场上，必须对市场进行有效区隔，按照高、中、低不同收入组人群的需求，盖不同规格档次的住宅，让不同收入的居民各得其所。将土地市场进行有效区隔之后，让房地产企业在不同的市场中展开公平竞争。限户型并不是不要竞争，而是将竞争规定在不同的场地。在规定了户型之后，究竟盖什么样的住宅，房价高低，完全可以由市场竞争来决定。限户型不仅没有违反经济学原理，反而能够让市场竞争更有规则。

限户型在原则上体现了这个经济学原理。不过，在具体数字规定上还有必要进一步推敲。选择90平方米作为分界的理论根据似乎还不够明确，当前，人均住房面积大约为25平方米，每户人数平均为2.8人，那么，每户住宅平均面积为70平方米。如果将90平方米作为分界，需要收集数据，根据均值和方差求出在这个界限之下覆盖人数的百分比。在这个界限之下的建筑面积的比例应当和人口比例基本相符，或者有一定关系。显然，各地的情况不同，这个标准也应当因地制宜。全国采用统一标准可能只是权宜之计。随着经济发展，平均住房面积肯定还会继续上升，每户人数可能还会随着人们的生活习惯而略有下降。因此，在今后70－90的规定肯定会随着经济发展和人民生活水平的提高而有所调整。

除此之外，为了兼顾效率和公平，必须通过政府转移支付来帮助低收入家庭。多盖些廉租房，甚至社会福利房，照顾穷人。

研究归研究，任何政策都必须有它的严肃性。在2005年，北京、上海等大城市几乎没有给中低收入家庭提供住房，已经欠下了债。民间不满的呼声越来越高。房地产老板们财大气粗，在上层很容易找到代理人。地方政府在拍卖土地过程中得到了不少好处，因此从自身利益出发，很容易站到房地产企业一边。总之，限户型的具体数据可以讨论，今后要根据中国实践情况加以调整，但是，限户型的做法必须坚持下去。只有这样才能赢得社会和谐稳定，才有利于房地产市场的长期健康发展。

作者：加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心兼职教授