过度宽松的货币政策是所有问题的根源

    中国金融40人论坛联合北京大学国家发展研究院、香港路劲集团，就“地产调控与经济风险”组织了双周研讨会。本文为巫和懋教授在讨论会上的发言，节选自《21世纪经济报道》的《房市泡沫与调控策略》一文。

 主持人：如何看待房地产调控在今年宏观政策调整中的作用？是否应该通过加息来进一步挤压房地产泡沫？

巫和懋：过度宽松的货币政策是所有问题的根源。金融危机对中国的影响是间接的。在2008年年初的时候，经济很热，我们在针对过热进行宏观调控，不料马上遇到金融风暴，造成了过度的波动。金融危机发生之后，在2009年我们一下子又把货币增速提到30%，新增信贷9.6万亿人民币。货币政策在2010年的目标是M2增长17%。17%怎么组成呢？是经济增长率加上通货膨胀率。如果经济增长率是9%的话，通货膨胀率就是8%，而信贷新增数量如果又达到7.5万亿，这都将是非常高的。

　当前人们倾向于把中国的情况和日本泡沫的情况进行比照，认为当时日本房价涨的很快，所以现在我们不要让房价过快上涨；同时当时日元升值很快，所以我们就故意不升汇率，逆其道而行。其实，日本泡沫的根源还是过度宽松的货币政策，这也是中国目前最严重的问题，房地产泡沫只是一个表象。今后不管是物价上涨，还是资产泡沫的扩张，根源都在于过度宽松的货币政策。所以，当前的房市调控政策是及时的，但更应该从根源上解决问题，即把宽松的货币政策尽快的转为趋紧，调升利率、恢复有管理的浮动汇率制度。 张曙光：现在汇率和利率确实应该动一动了。一季度CPI虽然上涨了2.2%，低于政府目标，但房价上涨了11.7%，大大高于按揭贷款利率，工业品出厂价格上涨5.6%，燃料、动力价格上涨达9.9%，这表明实际利率已经是负值。虽然加大公开市场操作力度是必要的，央行重启三年期央票，一季度已回笼了七八千亿资金，但仍然不能从根本上解决问题。因此，升息是必要的。

　汇率是更为根本性的问题，如果我们的汇率制度不是这样扭曲，如果我们能放松管制，允许企业和老百姓出去投资，资金能够流向别的地方，北京的房价肯定不会像现在这样高于伦敦金融区。汇率改革的关键是放松管制，做活机制，而不是行政调整汇价水平，因为经验证明，行政调整只能是走走停停，停的时间比走的时间要多，失去了很多宝贵的时机。具体办法，一是脱钩换锚，重回一篮子货币，并按贸易权重调整；二是先真正按照现有3‰的日波幅实施，进而再适当扩大波动幅度；三是进一步放松资本项目管制，增加投资渠道。做活机制必然带来汇价变动，当然也不排除行政调整。现在，美国就汇率问题给中国施压，当然是从本国的利益出发，我们也应当从中国的利益出发进行改革和调整。汇率改革和调整不可能解决中国经济的一切问题，但若不调整，一个问题也解决不了。

主持人：今年房价的走向将会如何？从中长期来看，为促进房地产业的健康发展，还需推进哪些制度改革？

　巫和懋：中国的城镇化还在继续进行，住房需求会持续增加，房价长期来看是不会走低的。在这种情况下，调控的目标不是把房价打下来，而是让房价合理上涨。在调控的过程中要进行差别化的处理，因地制宜，避免一刀切。不同城市的房价上涨的情况不同，贷款管理政策也应有所区分。在保障性住房的建设方面，现在只有全国提供的套数和平米数，具体到各个地方政府怎么施行保障性住房怎么做，应该有更细化的安排。另外，普通住宅和高档住宅也要分门别类的进行处理。不能把豪宅从房地产市场中排除出去，也不要把它妖魔化。不同收入阶层有不同的住房需求，允许人们致富，但致富之后买豪宅又不允许，这也不合理。豪宅和普通住宅的开发比例要有具体的安排。根据地区、需求和住房类型等不同的指标，通盘考量土地的供给，从房产供给结构上进行改善，这才是房市调控未来政策的着力点。