GDP增长越快 离幸福越远

中国已经到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。

最近，应沃尔玛等邀请，我有机会到美国许多地方访问讲学。其间，我特别关注美国人的住房情况。然而，考察的结论非常令人沮丧，那就是：尽管中国经济增长速度越来越快，但中国人民离美国式的幸福生活却越来越遥远。

美国人三年能买别墅！

笔者发现：在美国，别墅类的住房均价一般不超过每平方米8000元人民币。以美国人均收入超过4万美元的水平，普通家庭三四年的收入即可轻松购入一套别墅类住房。

笔者还查阅了芝加哥市自1930年以来的生活费用统计，结果发现：近100年来，美国人的家庭收入相对于新房购买的能力来说，都没有发生太大的变化，基本上都是三年左右的收入即可轻松购买一套住房。

要知道，按美国的标准，美国的别墅是真正的别墅，即带花园、草坪甚至森林，容积率极低的住宅类型。相比之下，中国所谓的“别墅”，按美国的标准大多只能称作“独栋”，因为根本没有足够的花园面积。

然而，即便这样的“别墅”，已经让普通中国人根本不敢想像，并且越来越不敢想像。事实上，在中国各主要城市，由于房价飞涨，其增速大大超过居民收入增长的速度，目前70%～80%的人无力购买新房。而按目前的趋势，必然导致的结局是：中国普通居民以住房为标准，其离幸福生活目标的距离只能是越来越远。

很显然，中国的房价收入比一直保持在较高水平，京沪房价收入比在近年一直保持在10倍以上，远远超出了5～8的合理范围。城镇一般家庭仅靠正常的工资收入购买商品房是很困难的，并且随着房价的上涨将越来越困难。这样的房价收入比必然超出社会一般公众的承受范围，并成为社会矛盾的焦点。

中国人何以雪上加霜？

何以美国人民居之如此容易，中国人民居之却大不易，并且越来越雪上加霜呢？有几个可能的解释：其一，是过去计划经济不注重消费尤其是住房消费，所以存在着历史的欠账。其二，是当前中国人收入水平太低，因此无法达到美国的住房消费水平。

显然，我们的确存在着历史欠账。然而，第二个解释并没有太大道理，因为我们这里说的是收入相对于住房的购买力，是一个相对指标。而这个相对指标，美国在100年中几乎都没有大的变化，中国也不应该有如此巨大的变化，尤其是不应该出现差距越来越大的变化。

住房方面的“生活”与整个社会的“生产”之间出现悖论的关键原因，是土地的供应不足。我们对中国房地产调控政策效果的实证分析发现：我国的土地价格指数与房地产价格指数呈正相关，因此可以认为我国土地供给的松紧政策明显影响着房地产均价。

而我国目前的基本土地制度及政策就是，政府将所有的城市开发土地都捏在自己手里，然后再像挤牙膏一样挤出一小点一小点来。如此一来，土地价格不狂涨进而带动房价狂涨才怪。政府房地产调控了好几年，甚至开始建设住房保障体系，但在这一最根本的制度与政策问题上，却几乎没有任何动作。

如果我们持续这一类似于香港殖民地式的土地制度与政策，那么中国人永远不可能实现美国式的居住梦想。

只有土地私有化！

所以，中国的发展到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。

怎么改？笔者前几年就谈到过，土地的私有化以及多样化的土地供应方式势在必行。中国只有实现土地私有化，才谈得上是真正的市场经济。而中国的住房发展模式，只有建立在大量、开放的土地私人供应的基础上，才能实现健康、良性的发展。以中国的人地资源条件，也许最终仍没有办法像美国那样可以普及化地住上漂亮的别墅，但住房条件日益改善却是一定的。

本文发表于《中外管理》杂志