负资产”，谁之过？

1997年亚洲金融风暴后，中国香港楼价大幅度下跌，造成了面积甚广、延续至今的“负资产”现象。很多以按揭方式供楼的中产家庭，虽然终日劳碌，总资产仍然为负。这是因为其房屋的现值抵不过他们当初向银行借的总金额，即使现在把房屋卖掉，套现的资金也不足以还债的缘故。

有人把“负资产”现象归咎于金融风暴前特区政府推出的“八万五计划”，我认为这实在有欠公允，误解了金融市场的因果关系。目前中国内地的金融市场也正在经历着类似的重大变动，而这不仅是资金流向的变动，还是体制本身的变动。

当年的“八万五计划”，是指特区政府打算每年向市场推出“八万五千”个居住单位，逐步达到人人有房产的水平。到过中国香港的朋友都有体会，土地寸土寸金，道路、街区、住房、商铺都格外拥挤，“人人有房产”是个了不起的宏愿。但实际上，中国香港并不缺地。翻开地图，开发的地区只占特区全部面积的很小一部分。特区政府之所以控制土地开发量，目的是推高楼价，因为政府的财政收入大部分是靠每年的卖地收入来维持的。换言之，中产人士每月的供款中，大部分是通过地产商间接向政府交纳的所得税。

说到这里我想顺便说说，美国传统基金和《华尔街日报》的“经济自由指数”调查一直认为中国香港的税收水平低。其实他们忽略了巨额地价这一“间接税”，若把地价算上，中国香港的税收并不低。

在高地价政策下，市民形成了习惯定势，认为楼价只能涨、不能跌。他们也顺理成章地认为买楼就一定能保值升值，当经济走上坡时，每个人都体验到经济繁荣和楼价上涨两个同时发生的事实，于是产生了误解，以为楼价上涨是经济繁荣的促进因素。然而事实并非如此。固然，中国香港的经济繁荣推动了市场对楼宇的需求，从而推高了楼价，令业主的资产升值，但经济繁荣是因，楼价被推高是果，两者之间不是相反的因果关系，推高了楼价并不一定能把经济搞好。换言之，要是遇到经济衰退，即使人为地维持或推高楼价，也不能消减衰退。

显然，土地和楼房都是经济发展的要素。任何时候，经济要素都是越便宜越好，让没有房屋的人变成有房屋的人，让有房屋的人住得更宽敞，总是绝对地改善了整个社会的生活和商业条件。增加土地供应确实会导致楼价下跌，从而减少中产阶级的“土地间接税”，但不一定会降低中产阶级交纳的总赋税，因为政府可能通过开征其他税项使中产阶级的总赋税不变。但增大土地供应，能够降低每个人的生活成本，使得全社会的经济水平绝对地提高。

问题在于，不少投资者有“种金”心理，认为一旦成了“有楼一族”，就理应从楼价不断上涨中得益，这和传销者的心理相似。由于经济连年好景，这种期待成了天经地义的事情。一旦遇到房产贬值，投资者就兴师问罪，要找替罪羔羊。如果购房是为了自住，而自住是一种消费，那么房产（消费品）日渐贬值是很正常的事情。我们购买的任何一件耐用消费品，从家具到电器，从服装到汽车，绝大部分都是逐渐贬值的。只要人们的借款超过净身家，并把借款用于消费，就会产生负资产，借钱买房只是一种可能而已。

“负资产”现象，究竟是谁之过呢？中国香港经济的不景气，很大程度上是由其与美元挂钩的汇率机制造成的——美元疲软造成了经济的通缩和衰退。经济变幻并不是谁对谁错的问题，可以肯定的是，增加楼宇供应的政策也不是经济衰退的原因。

1997年亚洲金融风暴后，中国香港楼价大幅度下跌，造成了面积甚广、延续至今的“负资产”现象。很多以按揭方式供楼的中产家庭，虽然终日劳碌，总资产仍然为负。这是因为其房屋的现值抵不过他们当初向银行借的总金额，即使现在把房屋卖掉，套现的资金也不足以还债的缘故。

有人把“负资产”现象归咎于金融风暴前特区政府推出的“八万五计划”，我认为这实在有欠公允，误解了金融市场的因果关系。目前中国内地的金融市场也正在经历着类似的重大变动，而这不仅是资金流向的变动，还是体制本身的变动。

当年的“八万五计划”，是指特区政府打算每年向市场推出“八万五千”个居住单位，逐步达到人人有房产的水平。到过中国香港的朋友都有体会，土地寸土寸金，道路、街区、住房、商铺都格外拥挤，“人人有房产”是个了不起的宏愿。但实际上，中国香港并不缺地。翻开地图，开发的地区只占特区全部面积的很小一部分。特区政府之所以控制土地开发量，目的是推高楼价，因为政府的财政收入大部分是靠每年的卖地收入来维持的。换言之，中产人士每月的供款中，大部分是通过地产商间接向政府交纳的所得税。

说到这里我想顺便说说，美国传统基金和《华尔街日报》的“经济自由指数”调查一直认为中国香港的税收水平低。其实他们忽略了巨额地价这一“间接税”，若把地价算上，中国香港的税收并不低。

在高地价政策下，市民形成了习惯定势，认为楼价只能涨、不能跌。他们也顺理成章地认为买楼就一定能保值升值，当经济走上坡时，每个人都体验到经济繁荣和楼价上涨两个同时发生的事实，于是产生了误解，以为楼价上涨是经济繁荣的促进因素。然而事实并非如此。固然，中国香港的经济繁荣推动了市场对楼宇的需求，从而推高了楼价，令业主的资产升值，但经济繁荣是因，楼价被推高是果，两者之间不是相反的因果关系，推高了楼价并不一定能把经济搞好。换言之，要是遇到经济衰退，即使人为地维持或推高楼价，也不能消减衰退。

显然，土地和楼房都是经济发展的要素。任何时候，经济要素都是越便宜越好，让没有房屋的人变成有房屋的人，让有房屋的人住得更宽敞，总是绝对地改善了整个社会的生活和商业条件。增加土地供应确实会导致楼价下跌，从而减少中产阶级的“土地间接税”，但不一定会降低中产阶级交纳的总赋税，因为政府可能通过开征其他税项使中产阶级的总赋税不变。但增大土地供应，能够降低每个人的生活成本，使得全社会的经济水平绝对地提高。

问题在于，不少投资者有“种金”心理，认为一旦成了“有楼一族”，就理应从楼价不断上涨中得益，这和传销者的心理相似。由于经济连年好景，这种期待成了天经地义的事情。一旦遇到房产贬值，投资者就兴师问罪，要找替罪羔羊。如果购房是为了自住，而自住是一种消费，那么房产（消费品）日渐贬值是很正常的事情。我们购买的任何一件耐用消费品，从家具到电器，从服装到汽车，绝大部分都是逐渐贬值的。只要人们的借款超过净身家，并把借款用于消费，就会产生负资产，借钱买房只是一种可能而已。

“负资产”现象，究竟是谁之过呢？中国香港经济的不景气，很大程度上是由其与美元挂钩的汇率机制造成的——美元疲软造成了经济的通缩和衰退。经济变幻并不是谁对谁错的问题，可以肯定的是，增加楼宇供应的政策也不是经济衰退的原因。